成都地震成房市逆转导火索  2008-10-6

今年上半年，成都楼市价格全面停止上涨；而5·12汶川大地震以后，房价开始明显下跌，成为市场的转折点。一位成都房地产业内人士表示，地震是成都楼市转而下跌的“导火索”。

地震引发房价下跌

“今年七八月，成都市内的很多楼盘甚至没有成交量；到9月底10月初成都秋季房地产交易会召开，交易量才有所回升。”四川省设计院一位人士告诉记者。

以成都市一环以内的普通盘为例，去年下半年到今年上半年地震前，单价保持在7000元/平方米左右，但“5·12”地震后房价跌势明显，目前在5000-6000元/平方米左右，部分优质楼盘可以卖到6000元/平方米以上。据介绍，加上一些其他的优惠措施，每平方米房价下降幅度超过1000元，但仍高于去年同期，而成交量仍然较小。

业内人士表示，地震对房地产市场，尤其是高层楼盘的影响较大。“现在很多人都愿意买10层、11层以下的楼层，但也有购房者主要以价格为参考，会优先考虑买楼层较高而价格较低的楼层。”四川省设计院人士告诉记者，楼层高低与抗震性能关系并不大，即使是高层，也能够达到多层的抗震能力。据了解，受利润空间缩小影响，目前房地产商仍然倾向于在容积率范围内开发高层楼盘。

9月28日到10月2日，成都举办了为期5天的秋季房地产交易会，使得近期低迷的成交量有所放大。据统计，此次成交房屋3134套，比去年同期的3315套减少181套；成交面积为29.599万平方米，比去年同期的30.952万平方米略少；而成交均价由去年的4506.33元/平方米提高到今年的5327.88元/平方米，增长18.23%。

除普通楼盘外，高端楼盘报价也有所下降。据了解，位于成都市一环和二环之间的万科项目金域蓝湾最高报价曾达到9000-10000元/平方米，目前报价已经降到去年的首次开盘价。而别墅和商用写字楼价格仍然保持稳定，别墅总价较高。

开发商数量饱和

成都房地产的业内人士表示，真正引发成都房地产业降价大潮的是当地开发商的饱和。据介绍，在前两年房地产的高景气下，共有大大小小上千家开发商在成都安营扎寨。目前紧缩银根，房地产开发商资金链紧张。当前整个市场正处于急转阶段，开发商承受着前所未有的资金压力，成都已有多处楼盘暂停开发。

在万科、蓝光等成都的大开发商带动下，房地产企业纷纷调整营销策略，以降价来促进销售，实现资金的快速回笼；对于拟开发的楼盘，则或放缓开发进度，或暂停开发。部分资金不足的小房地产商不得不通过股权、私人借贷等方式筹措开发资金。成都蓝光集团人士认为，在此轮洗牌中，小房地产商将逐步被大公司整合掉。

正是由于开发商数量饱和，一旦有楼盘出现价格回落，就会立刻引发楼市的多米诺效应。而无论出于投资目的还是自主目的购房者都会持币待购，进入观望状态，导致市场上有效购买需求不足。

业内专家同时指出，成都楼市的刚性的自住需求仍然存在，目前购房者在心理上受到地震和降价的双重影响。但目前政府提供的经济适用房数量过小，不足以影响市场需求，当价格降低到一定程度，便会企稳回升。

从此次房交会的购房者来看，来自浙江、西藏、广西、重庆、上海、广东、江苏、西安等地的外地购房者也加入到成都的购房大军中。此外，广元、北川、绵竹、彭州等地震灾区也有大批购房者来到房交会现场选房。

目前成都郊区县的房价由于前期涨幅不大，并没有出现明显回落；部分到成都交通便利的地区还呈现稳定略涨的态势。蓝光集团人士表示，春节后将是成都楼市的关键时期，或将出现拐点，后市继续下跌的空间不大。他认为，成都二环附近的普通楼盘价格下降到5000元/平方米左右比较合理，而三环附近楼盘不会跌破4000元/平方米。